行业标准合同准则

针对建筑装饰行业存在的“无偿竞图/低价中标/霸王合同”等不良现象，

前两期，学会向大家推荐了“设计合同”和“工程合同”的模板标准，受到了广泛的支持和好评

第一期丨第二期

今天，我们将为大家分享“设计工程统包合同篇”，希望也能够有所帮助。

首先，我们了解下业主使用统包合同的背景：一般是在工期非常紧急下，业主想将设计及施工两阶段重叠，以节省工期。常见的问题是：因为设计未作，事先无法确定施工价钱。

因此，学会建议：先定设计方案金额，借用设计方案过程中确认材料的同时，将施工报价单中的各细项逐步确认；在设计方案签认后，针对施工总价，双方立刻协商谈判决定。如双方无法达成共识，则甲方应买断设计方案或加上施工图，再行另外发包。建议甲方应事先聘请一专业估价师协助其做决策。

在统包合同中，我们例举8项学会推荐的条款以解决项目中常见的一些问题：

第一  授权代表

第二  付款方式及周期

付款分两个阶段：设计及施工。先确定设计方案价格或加上施工图，且分1至2次支付，施工价格在设计方案进行中逐步确定，设计方案确认后双方协商订立施工总价。付款周期建议为15个日历天。

如业主要求过长的付款周期，则应该在付款比例上相对放宽。施工付款方式在行业中有两种常见的，一是，每月双方结算，支付85-80%的进度款（含20-25%的预付款）；二是，依照进度里程碑达成后支付某%。这两种方式都是常见的，学会推荐依照里程碑达成后支付的方式，原因是每月结算费人费时，增加双方管理成本。但是需要统一的是7.5-10%的竣工款以及7.5-10%的完工款；另外，推荐使用保函，不压现金，最终合同额的3-5%（国家2017年7月1号文上限不超过3%）作为保函额度。原则是乙方不应该带资，不允许三角债，拖累工人，材料商及分包商。

根据《建设工程质量保证金管理办法》（2017年7月1日实施）第七条，发包人应按照合同约定方式预留保证金，且推荐用保函代替现金。保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。承包人有权以此为理由最高只接受3%的质保金，但是，如果发包人和承包人合同约定了突破这个比例你上限，那以约定为准。因为这一条是为了保护承包人权利，但是承包人可以主动放弃。留不留质保金是没有强制性规定的。但是如果留了质保金，承包人是有权利根据这一条来主张最多只留3%。

第三  追加减规则

追加减事由发生的7个日历天内，双方皆应书面通知对方申张权利，过期则代表自动放弃。针对总价承包的工程，数量依实际数量（损耗数量含在单价中），有老项目的，依标单中老项目的单价，如标单中工地开办费(或称工地管理费）不含在单价中，是分开列项的，则依照原标单的%。所以双方需要谈判的就只有新项目的新单价。如谈不拢，厂商应提供单价分析，分列为4项：人工，材料，机具，及其它；将人工小时及费用，材料费用，机具小时及费用，其它费用分列清楚，如有分包的项目，也依以上类别拆解分列清楚。

在投标时，业主在标单中应请厂商标明人工工时的平均小时单价，本工程可能使用的大中型机具清单中的各别小时单价，工地管理费%及毛利%，并且此份标单记录在谈判确认后进入合同，供今后追加减使用。

如材料费用有异议，业主可提供但仍给厂商同等工地管理费%及毛利%请其管理；如业主预知今后有可能发生的追加，也可在标单上先立项，请厂商先报价；所以留下可能的争议缩小到只有人工的小时数，机具的小时数，及追加减是否成立3项，如双方到此仍有争议，则建议约定找一中立专业单位作快速裁定或依争议解决条款办理。另外，业主可找已给投标补偿，在合理标中排第二第三顺位的厂商提供合理的单价分析，使业主了解市场行情，好做比较决定。（这在投标须知中应事先约定，这也是采取合理标以及给予投标补偿的优点。）

公平的追加减规则树立之后，在工期紧急的时候，如果追加减基于某些原因还未谈定，厂商也会愿意先行动工以利工进。

提醒：如果碰到合同终止需进行清算的时候，上述的单价，单价分析，费率等资料也就可以用来作为已完成以及正在进行中的工作清算，应可加速清算效率。

第四  竣工审计结算

此类项目主要是政府工程，实施概预决算。数量依实际数量（损耗数量含在单价中）。施工前应事先确认单价及对应的材料规格并封样，只准许数量竣工后审计或实量实算。业主在收到乙方竣工结算报告后的28个日历天应核实，给予确认或修改的具体意见，例如提出修改的数量及价款；如果业主在前述期限内未明确回复，则视为认可乙方提交的竣工结算报告，自前述期限届满的3个日历天内依竣工结算报告之金额支付工程款。如业主有所回复，但再经14个日历天双方谈判仍无结论，则自动开启“合同争议解决条款”流程，且业主应立即发放没有争议部分的金额。

第五  窝工处理

项目如为工程项目，遇到窝工的情况，甲乙双方皆可申请，将工地上必须要留守之外的人员机具，可以先行解散，移往其他有用之处。窝工原因解除之后，给予乙方7个日历天的复原通知。业主只需承担来回旅费、路工费及留守人员机具等费用，如此可以节省窝工事件的整体损失，也减少了潜在的争执金额，进而节省了社会资源的浪费。

第六  保修期

根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。

3）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期。

4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。如果甲乙双方合约中约定的时间低于以上国家规定的最低时间，在法律上，仍以国家规定为准。

第七  罚则

统包进度得以确保，双方都应全力以赴，罚则也应该公平对等。乙方晚约定进度一天应罚万分之五或千分之一的合同款。甲方按时付款让工人厂商及时领款，是保障工地士气及进度的必然条件。所以，拖欠乙方款项一天也应对等罚合同款的万分之五或千分之一。学会建议不要再订立其它的罚则，因为在项目期间，乙方全权主导项目事务，负责项目进度，质量，安全环保等事项，如有缺陷，返工改善所需多出之费用工期也应由其自行负责，是以不应订立更细的过程中罚则，而有罚上加罚之现象。

1) 双方如有争执，双方项目指定授权代表商谈3次无法解决，则请双方有绝对拍板权力之上级代表对口协商，目标1次在会上立即拍板解决问题，如果会上解决不了问题，则立即依下列措施办理。

2) 双方良性缩小争执面，而非扩大。依标单单价保留合理的争议金额，其他价款甲方准时发放。如一方违反此良性原则，则应付双倍的违约罚则作为惩罚。

3) 在仲裁法院长期劳民伤财的法律解决之前，推荐快速调解，并且不用等到完工后才提出申请，当事件发生谈判不成后，立即可以申请。

4) 改进目前仲裁及法院的过长流程，组织成立快速仲裁，在2个月时间内完成终审。

项目过程中，双方一定会有矛盾争议，这是自然的。合同是给君子用的，当有矛盾争议的时候，第一原则就是双方都应以君子风范依合同条款行事，要有缩小争端而非扩大争端的良知良性。如果依照学会建议的四个步骤进行，我们的经验是十个争议之中，应该只有一个会到第四步骤，依仲裁或法院裁定，目前国内的仲裁法院流程少则一年以上，多则数年，旷日费时，没能达到及时正义的目的。并且仲裁员及法官大多也是非建筑及装修行业的专家，当然在判决速度以及准确性上会有偏差，这也是为何我们推广即时快速调解的程序，请行业专家作为调解员，希望能够将问题矛盾，在发生的时候就马上调解解决。

行业标准合同的普及，有赖各位的使用支持及推荐。请大家共同行动起来，推动行业的健康发展，普及推广竞图补偿，合理标，以及标准合同。我们相信行业相关人员，不分甲乙丙方，最终都是受益人，达到三赢的局面，进而增加了行业透明度以及文明度，最终达成提升行业整体价值的目标。

您可以点击下面按钮，链接到学会官网取用“设计工程统包合同”模板。