筑愿者分享

不知不觉间，还有3天，就要过春节了。对中国人而言，春节似乎是个神奇的时间节点：平时不归家的人们都渴望着回家；平时懒得思考的我们会静下心来问自己：这一年，我做了什么，得到了什么，又失去了什么。有仪式感的时刻，说些祝福语也似乎充满意蕴。在这里，请允许我代表“1m学会“的全体同仁，向大家拜个早年。

祝大家2019“猪”事顺利！

回到正题，年要过，事儿也要做。

今天，学会也会推出“标准合同”系列第四期——分包合同。看过前几期文章分享的朋友会更理解，学会坚持分享“标准合同”模板的动力——为了促进房地产，建筑及装修相关行业的健康发展，减少劣质项目及合同纠纷发生的次数。我们效法先进国家，由中立的学会提倡竞图/投标补偿，合理标，以及使用行业标准合同。

当您看到这篇文章，心生同样的感慨时，学会邀请您加入到我们的队伍中来，一起做些力所能及之事，推进建筑装饰行业的良性发展。

一起努力，共勉！

—— 陈平  

1m 建筑装饰沙龙学会 创办人

今天的正题——分包合同，针对建筑及装饰领域，它有一个特点：工作内容必须有人员施作，细分为：清包（只外包人员或加上辅料）以及双包（外包人员加上主料及辅料），如果只是采购材料，工具，或设备，不牽涉人员施做，则就应该采用"购货订单"。两者的条款设计是有针对性的。

一般而言，建筑及装饰领域的分包合同主要包括“工程分包合同”和“设计分包合同”两大类。

工程分包合同

简单来说，就是总包商把项目分成不同的工种，分包给不同专业的厂商来做。举个例子，方便大家理解：装修房子。我们需要木工制作家具，安装门窗；需要大理石工做厨房浴室的瓷砖及大理石铺设工作；需要机电工负责安装空调，电器，线路，水管等工作。

设计分包合同

一般来讲，设计公司的专长是做方案设计。所以，接到了设计项目之后，公司如果是中小型，通常没有专门的人员负责施工图，3D效果图/模型，及机电设计，自然就会把这些任务外包。

 

就合同内容来说， “工程分包合同”和“设计分包合同”条款是类似的。所以，今天我们主要以“工程分包合同”为例，说明“分包合同”需要注意的问题。两者不同之處，各位可在“设计分包合同”学会模版中發现。

首先，针对“工程分包项目”，学会建议具体流程如下：

提倡每年总承包商甲方依各个专业工种进行分包商乙方遴选，先开质量标，找技术及信用优质厂商进来投标。标单并不针对某一项目，而是将各工种之标准任务列出，投标单价，分包商并提供单价分析含人工时、工时单价、材料数量及费用、机具数量及费用，再提供开办费（又称工地管理费）%、毛利%，依合理价决标。另外对于投标质量给予排名，依排名来分配未来一年的采购量及适合项目。对于新厂商应有个磨合期，先在一般的小项目试用，考察通过才正式进入正规军的名单。

下面，针对工程分包标准合同的具体内容，我们例举8项学会推荐的条款以解决项目中常见的一些问题：

为了保证项目进度，指定双方授权责任人，以及文件回复的时间皆为2个工作日。这是为了解决项目上，双方窗口以及责任人不明确的普遍现象。

第二 付款方式及周期

付款周期建议为10个日历天。如总包商要求过长的付款周期，则应该在付款比例上相对放宽。通常是采用背靠背总包商与业主的合同条款。付款方式在行业中有两种常见的：

1) 每月双方结算，支付80-85%的进度款（含20-25%的预付款）。

2) 依照进度里程碑达成后支付某%。

这两种方式都是常见的，学会推荐依照里程碑达成后支付的方式，原因是每月结算费人费时，增加双方管理成本。但是需要统一的是7.5-10%的竣工款以及7.5-10%的完工款；另外，保证（修）金为最终合同额的3-5%（国家2017年7月1号文上限不超过3%）作为保证额度。原则是乙方不应该带资，不允许三角债，拖累工人，材料商及分包商。学会推荐行业信用化，使用保函不压现金，然而目前的实际情况是分包商少有能力开具保函，可逐渐推广普及。

根据《建设工程质量保证金管理办法》（2017年7月1日实施）第七条，发包人应按照合同约定方式预留保证金，且推荐用保函代替现金。保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。承包人有权以此为理由最高只接受3%的质保金，但是，如果发包人和承包人合同约定了突破这个比例上限，那以约定为准。因为这一条是为了保护承包人权利，但是承包人可以主动放弃。留不留质保金是没有强制性规定的。但是如果留了质保金，承包人是有权利根据这一条来主张最多只留3%。

第三 追加减规则

追加减事由发生的5个日历天内，双方皆应书面通知对方申报权利，过期则代表自动放弃。针对总价承包的工程，数量依实际数量（损耗数量含在单价中），有老项目的，依标单中老项目的单价，如标单中工地开办费(或称工地管理费）不含在单价中，是分开列项的，则依照原标单的%。所以双方需要谈判的就只有新任务的新单价。

分包商并应提供单价分析，分列为4项：人工，材料，机具，及其它；将人工小时及费用，材料费用，机具小时及费用，其它费用分列清楚，如有再次分包的项目，也依以上类别拆解分列清楚。在投标时，总包商在标单中应请分包商标明人工工时的平均小时单价，可能使用的大中型机具清单中的各别小时单价，工地开办费%及毛利%，并且此份标单记录在谈判确认后进入年度合同，供今后追加减使用。

 

如材料费用有异议，总包商可提供但仍给分包商同等工地开办费%及毛利%请其管理;所以留下可能的争议缩小到只有人工的小时数，机具的小时数，及追加减是否成立3项，如双方到此仍有争议，则建议总包商另请其他分包商进场施作，或是可发出开工指令（此方法学会并不推荐使用，如果甲乙双方关系搞得很僵，可能会造成出工不出力的状况，但如果双方都有诚意也是可以采用的），乙方需在限期内动工，开工后每日乙方提交人工工卡及材料机具费用使用记录及凭证，记录清楚明了，工程结束后，乙方即刻提交完整成本清单，甲方应即刻审批完成，甲方有权在过程中派人现场核实监督。如双方违反此良性原则视為违约，应计算违约日数及接受合同每日罚则的双倍作为处罚。另外强调，一定要有甲方审查通过的报价单及单价分析作为合同附件，在合同中止清算时，单价以及单价分析是用来核算已完成工作及进行中工作的根据。

 

第四 竣工审计结算

此类项目主要是政府工程，实施概预决算。数量依实际数量（损耗数量含在单价中）。施工前应事先确认单价及对应的材料规格并封样，只准许数量工程中及竣工后审计实量实算（建议各工种数量实量实算应在工程进行中就分阶段执行，不要等到竣工之后再做）。分包商应配合总包商的竣工审计结算工作。

第五 窝工处理

遇到窝工的情况，分包商及总包商皆可申请，将工地上必须要留守之外的人员机具，可以先行解散，移往其他有用之处。窝工原因解除之后，给予分包商5个日历天的复原通知。分包商应向总包商及业主申请承担来回旅费、路工费及留守人员机具等费用，如此可以节省窝工事件的整体损失，也减少了潜在的争执金额，进而节省了社会资源的浪费。

第六 保修期

根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。

3）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期。

4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日（即竣工日）起计算。如果甲乙双方合约中约定的时间低于以上国家规定的最低时间，在法律上，仍以国家规定为准。

 

第七 罚则

工程进度得以确保，双方都应全力以赴，罚则也应该对等。分包商拖延一天应罚万分之五或千分之一的合同款。总包商按时付款让工人厂商及时领款，是维持工地士气及进度的必然条件。所以，拖欠分包商款项一天也应对等罚合同款的万分之五或千分之一。另外也加上了重大违约罚则，对于违反争议解决以及合同终止条款的恶性行为作为处罚。

第八 争议解决

1) 双方如有争执，双方项目指定授权代表商谈3次无法解决，则请双方有绝对拍板权力之上级代表对口协商，目标一次在会上立即拍板解决问题，如果会上解决不了问题，则立即依下列措施办理。

2) 双方良性缩小争执面，而非扩大，双方拒绝恶性的争议解决行为。依标单单价保留合理的争议金额，其他价款甲方准时发放。如一方违反此良性原则，则依违约日数计算支付双倍的违约罚则作为惩罚。

3) 在仲裁法院长期劳民伤财的法律解决之前，推荐快速调解，并且不用等到完工后才提出申请，当事件发生谈判不成后，立即可以申请。

4) 改进目前仲裁及法院的过长流程，组织成立快速仲裁，在2个月时间内完成终审。

项目过程中，双方一定会有矛盾争议，这是自然的。合同是给君子用的，当有矛盾争议的时候，第一原则就是双方都应以君子风范依合同条款行事，要有缩小争端而非扩大争端的良知良性。

如果依照学会建议的四个步骤进行，我们的经验是十个争议之中，应该只有一个会到第四步骤，依仲裁或法院裁定，目前国内的仲裁法院流程少则一年以上，多则数年，旷日费时，没能达到及时正义的目的。并且仲裁员及法官大多也是非建筑及装修行业的专家，当然在判决速度以及准确性上会有偏差，这也是为何我们推广即时快速调解的程序，请行业专家作为调解员，希望能够将问题矛盾，在发生的时候就马上调解解决。

行业标准合同的普及，有赖各位的使用支持及推荐。请大家共同行动起来，推动行业的健康发展，普及推广竞图/投标补偿，合理标，以及标准合同。我们相信行业相关人员，不分甲乙丙方，最终都是受益人，达到三赢的局面，进而增加了行业透明度以及文明度，最终达成提升行业整体价值的目标。

您可以点击下面按钮，链接到学会官网取用"工程分包合同"及"设计分包合同”模板。

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