拒绝“霸王条款”就从使用行业标准合同开始 Ⅱ
类别:管理
发布时间:2019-01-17
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筑愿者分享                                                                                                                                                                   2019.1.17


在正式开始介绍“工程合同”内容之前,先和大家分享下我的心情。


上周微信推文针对设计合同为主题的“拒绝‘霸王条款’就从使用行业标准合同开始”(错过的读者可以直接点此观看)在平台发出后,引发了不少朋友的共鸣。我相信,文中提及到的「无偿竞图,低价中标,霸王合同」等情况,诸位业内人士,凡是经历过的,内心应该都会希望不良现状有所改变。


正所谓“知我者,谓我心忧;不知我者,谓我何求”。正是怀着这样的初衷,学会正式提出“一米,改变千里——1m建筑装饰沙龙学会布了行业宣言及职业化准则”(错过的读者可以直接点此观看的目标。让人欣慰的是,通过大家的讨论,我看到了一群志同道合的人想要一起做些事的期望。在这里,向大家表示感谢,无论是您提供建议,参与我们的的讨论,还是在朋友圈转发文章,都在为改变这个行业的不良现状贡献着自己的力量。


一起努力,共勉!


—— 陈平  

1m 建筑装饰沙龙学会 创办人


今天,我们将分享“标准合同”系列之“工程合同”篇,其中重点部分会用红色标注出来,希望对大家有帮助。




在工程标准合同中,我们例举项学会推荐的条款以解决项目中常见的一些问题:


第一 授权代表

为了保证项目进度,指定双方授权责任人,以及文件回复的时间皆为2个工作日。这是为了解决项目上,双方窗口以及责任人不明确的普遍现象。


第二 付款方式及周期

付款周期建议为15个日历天。如业主要求过长的付款周期,则应该在付款比例上相对提高。付款方式在行业中有两种常见的:

1) 每月双方结算,支付85-80%的进度款(含20-25%的预付款)。

2) 依照进度里程碑达成后支付某%


学会推荐依照里程碑达成后支付的方式,原因是每月结算费人费时,增加双方管理成本。但是需要统一的是7.5-10%的竣工款以及7.5-10%的完工款;另外,推荐使用保函,不压现金,最终合同额的3-5%(国家2017年7月1号文上限不超过3%)作为保函额度。原则是乙方不应该带资,不允许三角债,拖累工人,材料商及分包商。


根据《建设工程质量保证金管理办法》(2017年7月1日实施)第七条,发包人应按照合同约定方式预留保证金,且推荐用保函代替现金。保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的,保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。承包人有权以此为理由最高只接受3%的质保金。但是,如果发包人和承包人合同约定了突破这个比例你上限,那以约定为准。因为这一条是为了保护承包人权利,但是承包人可以主动放弃。留不留质保金是没有强制性规定的。但是如果留了质保金,承包人是有权利根据这一条来主张最多只留3%


 


第三 追加减规则

追加减事由发生的7个日历天内,双方皆应书面通知对方申报权利,过期则代表自动放弃。针对总价承包的工程,数量依实际数量(损耗数量含在单价中),有老项目的,依标单中老项目的单价,如标单中工地开办费(或称工地管理费)不含在单价中,是分开列项的,则依照原标单的%。所以双方需要谈判的就只有新项目的新单价。


如谈不拢,厂商应提供单价分析,分列为4项:人工,材料,机具,及其它;将人工小时及费用,材料费用,机具小时及费用,其它费用分列清楚,如有分包的项目,也依以上类别拆解分列清楚。在投标时,业主在标单中应请厂商标明人工工时的平均小时单价,本工程可能使用的大中型机具清单中的各别小时单价,工地管理费%及毛利%,并且此份标单记录在谈判确认后进入合同,供今后追加减使用。


 

如材料费用有异议,业主可提供但仍给厂商同等工地管理费%及毛利%请其管理;  如业主预知今后有可能发生的追加,也可在标单上先立项,请厂商先报价;所以留下可能的争议缩小到只有人工的小时数,机具的小时数,及追加减是否成立3项,如双方到此仍有争议,则建议约定找一中立专业单位作快速裁定或依争议解决条款办理。 


另外,业主可找已给投标补偿,在合理标中排第二第三顺位的厂商提供合理的单价分析,使业主了解市场行情,好做比较决定。这在投标须知中应事先约定,这也是采取合理标以及给予投标补偿的优点。公平的追加减规则树立之后,在工期紧急的时候,如果追加减基于某些原因还未谈定,厂商也会愿意先行动工以利工进。


提醒:如果碰到合同终止需进行清算的时候,上述的单价,单价分析,费率等资料也就可以用来作为已完成以及正在进行中的工作清算,应可加速清算效率。

 


第四 竣工审计结算

此类项目主要是政府工程,实施概预决算。数量依实际数量(损耗数量含在单价中)。施工前应事先确认单价及对应的材料规格并封样,只准许数量竣工后审计或实量实算。业主在收到乙方竣工结算报告后的28个日历天应核实,给予确认或修改的具体意见,例如提出修改的数量及价款;如果业主在前述期限内未明确回复,则视为认可乙方提交的竣工结算报告,自前述期限届满的3个日历天内依竣工结算报告之金额支付工程款。如业主有所回复,但再经14个日历天双方谈判仍无结论,则自动开启“合同争议解决条款”流程,且业主应立即发放没有争议部分的金额。


 


第五 窝工处理

项目如为工程项目,遇到窝工的情况,甲乙双方皆可申请,将工地上必须要留守之外的人员机具,可以先行解散,移往其他有用之处。窝工原因解除之后,给予乙方7个日历天的复原通知。业主只需承担来回旅费、路工费及留守人员机具等费用,如此可以节省窝工事件的整体损失,也减少了潜在的争执金额,进而节省了社会资源的浪费。


 

第六 保修期

根据《建设工程质量管理条例》第四十条,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限

2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为年。

3)供热与供冷系统,为个采暖期、供冷期。

4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。如果甲乙双方合约中约定的时间低于以上国家规定的最低时间,在法律上,仍以国家规定为准。


 


第七 罚则

工程进度得以确保,双方都应全力以赴,罚则也应该对等。乙方晚交屋一天应罚万分之五千分之一的合同款。甲方按时付款让工人厂商及时领款,是维持工地士气及进度的必然条件。所以,拖欠乙方款项一天也应对等罚合同款的万分之五或千分之一。


第八 争议解决

1) 双方如有争执,双方项目指定授权代表商谈3次无法解决,则请双方有绝对拍板权力之上级代表对口协商,目标1次在会上立即拍板解决问题,如果会上解决不了问题,则立即依下列措施办理。


2) 双方良性缩小争执面,而非扩大。依标单单价保留合理的争议金额,其他价款甲方准时发放。如一方违反此良性原则,则应付双倍的违约罚则作为惩罚。


3) 在仲裁法院长期劳民伤财的法律解决之前,推荐快速调解,并且不用等到完工后才提出申请,当事件发生谈判不成后,立即可以申请。


4) 改进目前仲裁及法院的过长流程,组织成立快速仲裁,在2个月时间内完成终审。


 


项目过程中,双方一定会有矛盾争议,这是自然的。合同是给君子用的,当有矛盾争议的时候,第一原则就是双方都应以君子风范依合同条款行事,要有缩小争端而非扩大争端的良知良性。如果依照学会建议的四个步骤进行,我们的经验是十个争议之中,应该只有一个会到第四步骤。


依仲裁或法院裁定,目前国内的仲裁法院流程少则一年以上,多则数年,旷日费时,不能达到及时正义的目的。而且仲裁员及法官大多也是非建筑及装修行业的专家,在判决速度以及准确性上会有偏差,这也是为何我们推广即时、快速调解的程序,请行业专家作为调解员的原因,就是希望能够将问题在发生的时候就马上调解解决。



行业标准合同的普及,有赖各位的使用支持及推荐。请大家共同行动起来,推动行业的健康发展,普及推广竞图补偿,合理标,以及标准合同。我们相信行业相关人员,不分甲乙丙方,最终都是受益人,达到三赢的局面,进而增加了行业透明度以及文明度,最终达成提升行业整体价值的目标。


您可以点击下面按钮,链接到学会官网取用"工程合同"及"简易工程合同”模板。

              



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一米,改变千里

“一米,改变千里”原意來自“世上无难事,只要肯登攀”,出處為毛泽东的词:水调歌头重上井冈山,1965年5月久有凌云志,重上井冈山,千里来寻故地旧貌变新颜到处莺歌燕舞,更有潺潺流水,高路入云端过了黄洋界,险处不须看风雷动旌旗奋是人寰。

三十八年过去弹指一挥间可上九天揽月可下五洋捉鳖,谈笑凯歌还世上无难事只要肯登攀。


相近意思的成语有:只要功夫深,铁杵磨成针;精诚所至,金石为开;世上无难事,只怕有心人;不积硅步无以至千里,不积小流无以成江海;合抱之木,生于毫末;九层之台,起于累土;千里之行,始于足下;书山有路勤为径,学海无涯苦作舟。


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苟日新,日日新,又日新

《苟日新,日日新,又日新》选自中国儒家经典礼记.大学》,该章为《大学》的第二章,《大学》原本是《礼记》中一篇,传为孔子弟子曾参(前505434年)战国时期作。主要讲述了苟日新,日日新,又日新” 就是从勤于省身和动态的角度来强调及时反省和不断革新,加强思想革命化的问题关键。是中国古代的商朝帝王成汤的座右铭,倡导代表人类不断发展和积极进取的精神,是一个日积月累的变化,从量变到达质变的必然趋势和结果,是人类思想进步和物质创新的哲学。

苟日新,日日新,又日新被刻在商汤王的洗澡盆上,本来是说洗澡的问题:假如今天把一身的污垢洗干净了,以后便要天天把污垢洗干净,这样一天一天的下去,每人都要坚持。引申出来,精神上的洗礼,品德上的修炼,思想上的改造又何尝不是这样呢?《礼记·儒行》所说的澡身而浴德苟日新,日日新,又日新无论如何展示的是一种革新的姿态,驱动人们弃旧图新。所以,你不仅可以像商汤王一样把它刻在洗澡盆上,而且也可以把它刻在床头、案头,使它成为你的座右铭。


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